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Quid de la démolition d’un ouvrage après l’annulation du permis de construire ?

Par un nouvel arrêt du 21 mars 2019, n° 18-1328, la Cour de Cassation affirme que lorsqu’une construction a été édifiée conformément au permis de construire, le propriétaire ne peut être condamné par un Tribunal de l’ordre judiciaire à la démolir, du fait de la méconnaissance des règles d’urbanisme ou de servitudes d’utilité publique que si, préalablement, le permis a été annulé pour excès de pouvoir ou son illégalité constatée par le Juridiction Administrative et si la construction est située dans une zone énumérées au 1° de l’article L 480-13 du Code de l’urbanisme.
Dans le cas d’espèce, le permis de construire avait été annulé par le Juge administratif mais la construction était déjà édifiée ; un voisin a assigné le bénéficiaire de ce permis sur le fondement de l’article L 480-13 du Code de l’urbanisme et 1240 du Code civil en démolition de la construction. Les juges de la cour d’appel avait confirmé la décision des premiers Juges ordonnant la démolition en retenant que lesdits premiers juges avaient statué au visa non des dispositions de l’article L 480-13 du CU, mais de la responsabilité quasi délictuelle du propriétaire de la construction qui en ne respectant pas les règles d’urbanisme a causé un préjudice à son voisin.
La 3e Chambre a cassé et annulé cette décision et retient que si la construction a été édifiée en méconnaissance des règles d’urbanisme ou de servitude d’UP, mais que cette édification est néanmoins conforme au permis de construire, le propriétaire ne peut être condamné que si, préalablement, le permis a été annulé pour excès de pouvoir ou son illégalité constatée par le Juridiction Administrative et si la construction est située dans une zone énumérées au 1° de l’article L 480-13 du Code de l’urbanisme.
Nuance ténue mais redoutablement efficace permettant entre autres de réaffirmer le principe de séparation des pouvoirs indispensable entre les deux ordres…